LOI PINEL : défiscalisation & investissement en loi Pinel 2017

Loi Pinel : comment investir dans l’immobilier locatif ?

LOI PINEL : défiscalisation & investissement en loi Pinel 2017

La loi Pinel est entrée en vigueur en janvier 2015 et s’inscrit dans le plan de relance du logement mis en œuvre par l’Etat. Ce dispositif fiscal prend le nom de la ministre du logement Sylvia Pinel et fait suite à la loi Duflot. Il concerne les logements neufs acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Face au succès de cette mesure, l’actuelle ministre du logement et de l’habitat durable, Emmanuelle Cosse, a prolongé la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2017.

La loi Pinel récompense les contribuables français ayant choisi d’investir dans un logement neuf pour ensuite le mettre à la location sur une durée minimale de 6 ans. Le dispositif prévoit en contrepartie une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à l’investissement de départ et répartie sur toute la durée de l’engagement de location.

Les objectifs de la loi Pinel

C’est pour lutter contre la crise du logement qu’a été mise en place la loi Pinel. En effet, ce programme encourage la construction de nouveaux logements dans des zones géographiques réputées tendues. Dans ces secteurs du territoire, l’offre est clairement inférieure à la demande et les loyers sont généralement trop élevés pour une partie de la population. La loi Pinel vise donc à promouvoir des logements locatifs neufs à des loyers abordables.

Par ailleurs, la loi Pinel aide les contribuables français à devenir propriétaires. L’investissement dans la pierre est toujours considéré comme la meilleure façon de se créer une épargne en toute sécurité, l’immobilier étant une valeur sûre. En investissant en loi Pinel, le contribuable se constitue un patrimoine immobilier avec pas ou peu d’apport. En effet, l’investissement de base est compensé par la réduction d’impôt Pinel et par les loyers.

Les avantages fiscaux de l’investissement en Pinel

La réduction d’impôt consentie par la loi Pinel peut atteindre jusqu’à 63 000 €. Elle est proportionnelle au prix d’achat du logement neuf dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € le m². Seuls deux logements maximum par an peuvent bénéficier de la défiscalisation selon cette double limite.

Par ailleurs, la réduction fiscale est répartie sur toute la durée d’engagement à la location choisie par le propriétaire. Cette durée est de 6, 9 ou 12 ans.

Les taux de la réduction d’impôt consentie

Si le propriétaire s’engage pour une durée de location de 6 ans minimum, il bénéficie d’une baisse de ses impôts sur le revenu de 12 % du prix d’achat du logement. Pour une durée de 9 ans, la réduction représente 18 % de l’investissement de départ. Et pour 12 ans, elle atteint les 21 %.

Par exemple, pour un investissement maximal de 300 000 € sur une durée de 12 ans, le contribuable économise 63 000 €, soit 21 %.

A savoir que la réduction d’impôt Pinel est incluse dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel

Comment profiter de cette réduction d’impôt ? Pour bénéficier des avantages fiscaux en loi Pinel, le contribuable doit répondre à certaines conditions.

En résumé, l’investissement doit se faire dans l’achat d’un logement neuf devant être loué nu à titre d’habitation principale sur une durée minimale de 6 ans. L’acquisition doit avoir lieu dans une zone définie comme tendue par le dispositif Pinel, à savoir en zone A, A bis ou B1. La zone C est exclue. En zone B2, des dérogations peuvent être allouées par les préfets. Par ailleurs, le propriétaire s’engage à respecter des plafonds édictés par le gouvernement et différents d’une zone à l’autre ; ils concernent à la fois les montants des loyers et les ressources du locataire.

Les types de logements concernés

L’investissement locatif en loi Pinel est exclusivement réservé aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Il concerne également les logements que le propriétaire fait construire. Des immeubles anciens sont aussi concernés, uniquement s’ils font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation permettant d’acquérir les qualités du neuf. Enfin, les locaux transformés en habitation selon les conditions du neuf peuvent aussi entrer dans le cadre du dispositif Pinel.

Par ailleurs, les logements doivent impérativement répondre à un niveau de performance énergétique globale. Ainsi, les constructions nouvelles doivent respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou obtenir le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation). Les bâtiments existants et transformés en logements neufs doivent eux obtenir le label Haute Performance Energétique (HPE rénovation) ou le label BBC rénovation 2009 (Bâtiment Basse Consommation énergétique rénovation).

Le zonage Pinel

Le zonage Pinel définit les secteurs de France dans lesquels la règle de défiscalisation s’applique. Ils sont fonction du rapport existant entre l’offre et la demande de logements. Par ailleurs, ils conditionnent les plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Les zones concernées par la loi Pinel et ouvrant droit au dispositif de défiscalisation sont les suivantes :

  • Zone A Bis : Paris et les 29 communes de sa première couronne
  • Zone A : la Côte d’Azur, l’Ile de France et la partie française de l’agglomération genevoise
  • Zone B1 : toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés ainsi que les départements d’Outre-Mer

La zone C est exclue du dispositif. La zone B2 regroupe les villes de plus de 50 000 habitants ; elle peut entrer dans les conditions d’éligibilité à la loi Pinel dans la mesure où elles ont obtenu un agrément de la préfecture.

La location en loi Pinel

Pour pouvoir réduire ses impôts, le contribuable doit aussi respecter des délais quant à la location de son bien. Celle-ci doit intervenir au plus tard un an suivant l’achèvement du logement ou sa livraison.

Si cette condition n’est pas remplie, le propriétaire-bailleur perd sa réduction d’impôt. En cas de vacance du logement, il a un an pour retrouver un locataire avant de perdre ses avantages fiscaux.

Les plafonds Pinel de loyers et de ressources des locataires

Pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel, le propriétaire s’engage à respecter des plafonds annuels de loyer et de ressources du locataire. Cela permet de proposer des loyers inférieurs à ceux pratiqués dans les secteurs tendus en matière d’immobilier. En prenant en compte les ressources des personnes composant un même foyer, ces plafonds servent aussi à aider les personnes seules, les ménages et les couples, même les plus modestes, à louer un logement de qualité dans des zones difficiles.

Les plafonds de loyer sont par ailleurs pondérés par la surface de l’habitation.

Les avantages d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf en loi Pinel

En acquérant un logement neuf destiné à la location, l’investisseur bénéficie de nombreux avantages. Tout d’abord, la réduction d’impôt consentie par le dispositif Pinel, associée aux loyers perçus permet de devenir propriétaire avec peu ou pas d’apport.

Au terme de la durée de la location, le propriétaire peut faire ce qu’il veut de son bien immobilier : le remettre en location, y habiter ou le revendre en faisant une plus-value.

L’investissement locatif représente aussi un bon moyen de se constituer un patrimoine, lequel pourra être transmis. Grâce à la perception des loyers, il assure également un complément de revenu non négligeable qui permettra, par exemple, de vivre plus sereinement sa retraite.

Autre avantage, la loi Pinel, contrairement à la loi Duflot, autorise la location aux membres de sa famille, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal. Un propriétaire bailleur peut donc tout à fait louer son logement à ses enfants.

Avant d’investir, il est conseillé de se renseigner sur l’ensemble des règles comprises dans la loi Pinel et de procéder au calcul du rendement locatif afin de « bien » investir.

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