FAQ : La loi Pinel en questions

Questions de fond sur la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière visant à encourager l’investissement locatif intermédiaire. Il a été mis en œuvre le 1er septembre 2014 par la ministre du Logement Sylvia Pinel alors en fonction. L’objectif du gouvernement est de lutter contre la crise du logement en favorisant la construction de logements neufs destinés à la location selon des plafonds de loyers et de ressources du locataire imposés.

La loi Pinel fait suite à la loi Duflot, elle-même mise en place le 1er janvier 2013. Elles reposent toutes deux sur les mêmes principes de base : si un contribuable investit dans un logement neuf et qu’il s’engage à le louer sur une période définie, il bénéficie d’une réduction d’impôt.

En 2014, la loi Pinel apporte des modifications à la loi Duflot, à savoir :

  • L’engagement à la location peut désormais être de 6, 9 ou 12 ans contre 9 ans en Duflot
  • Le taux de réduction d’impôt peut atteindre 12, 18 ou 21 % contre 18 % pour 9 ans en Duflot
  • Le propriétaire bailleur est à présent autorisé à louer son bien aux membres de sa famille

L’investissement via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est autorisé.

La loi Pinel a été adoptée en 2015 dans le cadre du plan de relance du logement mis en œuvre par l’Etat. Pour autant, elle est rétroactive et concerne les logements construits entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

En 2016, la loi Pinel a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2017.

Sont concernés par la loi Pinel uniquement les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement. Pour autant, il existe des dispositions particulières pour l’immobilier ancien et les locaux. Si ceux-ci font l’objet de travaux pour les transformer en habitations respectant les conditions du neuf, ils peuvent vous faire bénéficier de l’avantage fiscal Pinel. Les appartements ou maisons acquis en loi Pinel doivent par ailleurs justifier de normes énergétiques : label BBC ou norme RT 2012.

Pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien immobilier au minimum 6 ans ou 9 ans. Au terme de cette période d’engagement, le propriétaire a la possibilité de la proroger d’une ou deux fois 3 ans. La période maximale de mise en location est de 12 ans. Vous pouvez donc louer votre bien immobilier 6, 9 ou 12 ans.

Ils sont fonction de la période d’engagement à la location sur laquelle vous vous engagez et du montant de votre investissement :

  • Pour 6 ans : 12 % du prix de revient du bien immobilier
  • Pour 9 ans : 18 % du prix de revient du bien immobilier
  • Pour 12 ans : 21 % du prix de revient du bien immobilier

En loi Pinel, vous avez le droit de louer à vos ascendants et à vos descendants, ce que n’autorisait pas la loi Duflot. Cette mesure s’applique pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2015.

Concrètement, vous avez le droit d’acheter un appartement en loi Pinel et de le louer à l’un de vos enfants ou parents. Ils doivent répondre aux plafonds édictés par la loi en matière de ressources et de montant de loyer à régler. Qui plus est, ils doivent être majeurs et indépendants de votre foyer fiscal.

Questions sur les atouts d’un investissement en loi Pinel

C’est tout l’avantage de l’investissement locatif couplé à un dispositif de défiscalisation : l’autofinancement. En effet, l’emprunt que vous allez contracter auprès d’une banque sera remboursé par les loyers perçus sur toute votre durée d’engagement et par la réduction d’impôt. Votre effort d’épargne est moindre. Qui plus est, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des loyers que vous recevez.

Investir en loi Pinel vous permet ainsi de devenir propriétaire, même sans apport. A condition de choisir un bien immobilier rentable et dans vos moyens. Pensez à effectuer une simulation en loi Pinel avant de vous décider.

Oui ! Investir dans la pierre est encore et toujours considéré comme le meilleur placement pour son argent. En vous lançant dans un investissement locatif, vous percevez des loyers qui amortissent votre mise de base et qui constituent, à terme, une rente locative non négligeable. A terme, vous vous constituez ainsi un complément de revenu qui sera bienvenu pour compléter une retraite par exemple, financer les études de vos enfants ou vous aider à réaliser un projet de vie.

Au terme de la période de défiscalisation, lorsque votre emprunt est remboursé, vous jouissez de votre bien immobilier comme bon vous semble. Vous pouvez continuer à le louer, sans pour autant avoir à encore respecter les plafonds Pinel. Vous percevez ainsi une rente locative, une excellente façon de compléter vos revenus. Vous avez aussi la possibilité de le revendre en faisant une plus-value. Enfin, vous pouvez profiter à titre personnel de votre maison ou de votre appartement, pour résidence principale ou secondaire.

Pour protéger votre famille et lui éviter des dettes, contractez une assurance liée à votre emprunt bancaire. Elle peut représenter jusqu’à 15 % de votre crédit immobilier.

Questions sur les critères à respecter

La réduction d’impôt prévue par la loi Pinel est plafonnée dans la double limite d’un investissement de 300 000 € par an et d’un mètre carré inférieur ou égal à 5 500 €. Dans le cas où ce montant est dépassé, le calcul ramènera la valeur du bien au niveau de ces plafonds. L’investissement se limite par ailleurs à deux logements maximum par an.

Non, tous les biens immobiliers construits neufs en France n’ouvrent pas droit aux avantages fiscaux de la loi Pinel. En effet, celle-ci vise à redynamiser des secteurs où l’offre locative est inférieure à la demande, une situation qui crée un climat de forte tension avec des loyers qui s’envolent et ne sont plus accessibles à la majorité de la population.

La loi Pinel s’applique ainsi à des zones dites tendues en matière d’immobilier locatif. Il s’agit des zones A Bis, A, B1 et B2, lesquelles déterminent le montant maximum des loyers et des ressources du locataire. Avant d’acheter un bien immobilier, assurez-vous qu’il se trouve dans une zone éligible. De manière générale, Paris et les grandes villes de province sont concernées.

La loi Pinel impose un plafond de loyer généralement 20 % inférieur au marché local. Cela permet à tous, même aux foyers les plus modestes, d’accéder à la location de logements neufs et de qualité, situés dans des villes fortement attractives. Ces plafonds évoluent d’année en année et ne sont pas les mêmes en fonction de la zone Pinel.

Sachez aussi que ces plafonds doivent être pondérés en fonction de la surface habitable de votre bien à laquelle s’ajoute la moitié des surfaces annexes comme une cave ou une terrasse. Il s’agit d’appliquer un simple coefficient multiplicateur ne pouvant excéder 1,2.

Oui, elles sont fixées annuellement par décret, en fonction de la zone Pinel où se situe votre bien. Les plafonds de ressources du locataire sont également fonction du nombre de personnes qui composent le foyer.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, votre logement doit être mis en location dans un délai d’un an après la livraison des clés. En cas de vacance du logement, vous avez de nouveau un an pour retrouver un locataire.

La loi Pinel autorise l’investissement en SCI (Société civile immobilière) à condition qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. La réduction d’impôt est appliquée en fonction des parts de chaque associé. Comme pour un contribuable seul, il est indispensable de respecter la durée d’engagement à la location et l’on ne peut donc pas revendre ses parts avant son terme.

C’est aussi possible en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)à condition que les associés s’engagent à conserver leurs parts sur toute la durée d’engagement à la location.

Le calcul fiscal s’applique dans la limite de deux achats immobiliers par an et par foyer fiscal, pour un montant maximum de 300 000 €.

Questions fiscales et administratives

En investissant en loi Pinel, vous allez pouvoir déduire de vos impôts sur le revenu 12, 18 ou 21 % du prix de revient de votre bien immobilier, en fonction de la période de location pour laquelle vous vous êtes engagé. Pour info, le prix de revient correspond au prix d’achat majoré des frais annexes comme les frais de notaire. Pour un appartement ou une maison achetée 300 000 € et louée sur 12 ans, vous économiserez 63 000 €, somme qui sera répartie sur toute la période de défiscalisation.

La loi Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales, celui-ci étant fixé à 10 000 € par an.

Vous devrez dans un premier temps faire une déclaration d’engagement de location via le formulaire CERFA 2044 EB. Il ne se remplit que la première année. Vous devrez aussi joindre votre bilan foncier avec les déclarations CERFA 2044 et CERFA 2044 SPE ou CERFA 2042.

Pour plus d’info, rendez-vous sur le site officiel de l’administration française.

Pour justifier des ressources de vos locataires, vous devez leur demander une copie de leur avis d’imposition. Le plafond de ressources du locataire est apprécié à la date de signature du bail selon le revenu de référence de l’année N-2.